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一二线城市120个标杆购物中心里的传统主力店

www.2805.com www.bertiebiz.com | | | | 2019-7-12 09:57

在商业地产竞争愈发激烈的大背景下,购物中心为了减少同质化,开始在体验、跨界等方面下功夫,因而“百货+超市+影院”等组合的传统主力店布局也逐渐被打破,多主力店且多创新业态加入主力店大军的格局成为越来越多购物中心的选择。

主力店作为购物中心的核心引擎与主要承租商,其重要性已被购物中心开发商或运营商所熟知。

但在商业地产竞争愈发激烈的大背景下,购物中心为了减少同质化,开始在体验、跨界等方面下功夫,因而“百货+超市+影院”等组合的传统主力店布局也逐渐被打破,多主力店且多创新业态加入主力店大军的格局成为越来越多购物中心的选择。

那么,在这样的趋势下,购物中心里面的传统主力店发展现状如何?面对市场的压力,又将如何进行升级与创新?

接下来,我们将选取全国一二线城市的120个标杆购物中心作为研究对象,来对购物中心里的百货、超市、电影院这三大类传统主力店进行深入研究分析。

样本选择:主要选取北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、成都、重庆、福州、郑州、佛山、合肥、西安等18个一二线城市的标杆购物中心作为研究对象,其中,北上广深四个一线城市的购物中心占比约70%;

统计标准:传统百货、超市、电影院三大类主力店商家;

数据来源:各购物中心微信公众号、官方网站。

01

购物中心传统主力店发展现状盘点

去百货趋势明显,电影院已成购物中心标配选择

从统计数据看,目前120个标杆购物中心有12家引入传统百货主力店,75家引入超市主力店,92家引入电影院。

市场的周期性影响和电商对实体的冲击,造成了传统百货主力店开店意欲低下;而另一方面,对于购物中心而言,百货租金低,租期长,租赁面积大,导致了回报期超长,这也让大量的购物中心考虑“去百货化”;

电影院聚客能力强,并且对提高客户逗留时间、拉动关联消费等均有明显带动作用,同时,其承租面积也相对适中,因此,已成为各购物中心标配主力店选择。

 约半数购物中心引入两个传统主力店商家,其中“超市+电影院”组合受青睐(图表统计制作:铱星云商)

传统主力店对缩短市场培育期与带动整体招商与经营均有明显作用,因此目前大多数购物中心仍会选择引入该类商家。从统计数据看,120个标杆购物中心中,约86%引入一个或以上的传统主力店;

120个标杆购物中心,选择“百货+超市+电影院”组合的购物中心仅7家,且均为体量14万㎡以上的大型购物中心,其中不乏超大体量商业项目,如60万㎡的重庆龙湖时代天街与36万㎡的天津银河国际购物中心;

120个标杆购物中心,有60个选择引入两个传统主力店商家,其中56个引入“超市+电影院”,4个引入“百货+电影院”;

受商业体量、开业时间、主题定位、物业条件等因素影响,约17个购物中心未引入传统主力店,取而代之的为较大比例的快时尚、餐饮、娱乐类商家。

百货品牌重复度较高,奢侈品百货与自有品牌成购物中心百货主力店主力

受百货经营低迷与部分品牌转型购物中心影响,目前购物中心可选传统百货品牌有限,整体重复度相对较高,如连卡佛、乐天百货、新世纪百货均出现两次;

奢侈品百货整体形象好,且易于打造差异化,目前受高端定位购物中心青睐,从统计数据看,12个引入百货主力店的购物中心,有4个选择奢侈品百货;

天河城、万达广场、永旺梦乐城等有自营百货品牌的购物中心,均引入自有品牌。

综合超市逐渐退出,精品超市已成主力,华润系独领市场

从上表可以看出,除部分早期开业或非核心区域购物中心仍规划有综合超市外,其余基本均以精品超市为主,120个标杆购物中心共引入66家精品超市,11家综合超市,2家运动超市,其中,有三个购物中心引入了两家或以上的超市主力店,如深圳万科里引入迪卡侬与超级物种,成都万象城引入迪卡侬与ole精品超市,重庆龙湖时代天街引入超级物种、永辉超市与悦洋里cbt进口超市;

从超市品牌看,目前购物中心综合超市品牌重复度极高,11家里面永旺超市占据5家,沃尔玛与欧尚超市各占2家;而精品超市则是华润系与永辉两分天下,66家里面华润系旗下ole与blt各占24家与8家,而永辉超市占9家。

一二线城市电影院已趋饱和,但一段时间内仍是购物中心必不可少业态

购物中心与电影院之间实质是一种相辅相成的关系,影院在为购物中心提供客流量、增加顾客停留时间的同时,购物中心也同样为影院的票房收益提供了多元化的保障;

从上表中可以看出,2018年票房前十的电影院,全部都位于购物中心内,由此也就更能解释,为什么在市场趋于饱和的当下,购物中心还热衷于引入电影院主力店,而电影院更是积极拓展购物中心门店;

相较百货与超市,电影院品牌的可选择度相对更广,但目前一二线城市标杆购物中心,仍以百丽宫、橙天嘉禾、金逸等知名主流品牌为首选。

02

购物中心传统主力店发展方向探讨

百货主力店

1) 体验式消费为转型创新焦点。

因为越来越多的年轻人成为消费的主流,年轻人的消费具有便捷、个性、社交、移动等特点,因此如何迎合年轻消费者的消费行为和消费习惯,应成为百货业转型的关注焦点;

2) 与科技紧密结合,全面助推新百货业态。

技术的进步能促进C端客群的精细化管理,逐步满足不同客群的个性化需求,提升客户体验。技术的进步也促进购物过程的方便和便利,打破传统时间和空间的界限,缩短与线上购物平台的差距;

3) 拓宽渠道,向三四线城市下沉。

目前一二线城市购物中心百货主力店发展遇瓶颈,但在一些商业处于高速发展的三四线城市,百货仍有较大发展空间;

4) 不求大而全,注重差异化打造。

一二线城市购物中心逐渐“去百货”,主要原因为百货主力店需求面积大,且千店一面,同质化严重,因此,百货应在环境、品牌、体验等方面寻求差异化,打造自身特色。

超市主力店

1) 多业态跨界协同。

随着人们生活水平提升与互联网的冲击,实体超市已逐渐从生活必需品成为选择品,因此,单纯依靠商品销售的粗放型发展模式已无法适应市场需求,而应逐渐朝多业态、多领域、聚合式、协同化方向发展,通过围绕多样化与个性化的消费需求展开,培养新的消费增长点;

2) 注重体验感。

随着千禧一代成为主要消费群体,你会发现,他们比以往的任何一代都注重用户体验,他们愿意花费更多的时间、精力,去寻找符合自己体验的商品或超市,进而产生用户粘度。因此,超市应在环境、效率、体验等加大力气;

3) 新鲜是关键。

最近几年,生鲜超市势头正盛,也验证了一个问题:新鲜,是现代消费者关注的首要因素之一。虽然网上购物可以带来便利,但无法替代现场亲自挑选新鲜食材的满足。

电影院主力店

1) 个性化、定制化、多样化打造。

在经过多年粗放式的快速发展后,人们的观影理念和服务需求都发生了改变,“看电影”也已经从单纯的欣赏影片变身为对影音娱乐的综合享受,成为现代人高品质生活的标配。因此,购物中心的影院也要发掘、引导、迎合消费需求,以定制化的内容,多样化的主题,个性化的服务去满足观众的需求。

2) 不断升级影院设备。

一流的设备技术不仅可以为影院打造差异化,同时也能带来更多的观众。

结语

主力店是商业体成功运营中最关键的因素之一。一个成功主力店的进驻,将为项目带来巨大的品牌效应,减少招商成本,缩短招商时间,使项目尽快进入经营轨道。

对于购物中心而言,由于每个购物中心内外部环境与自身条件不一,因此在主力店选择上也需根据实际情况寻找一个富有特色的组合模式。

而对于传统主力店而言,由于目前国内购物中心主力店正处在变革期,越来越多的主力店业态进入市场,因此如何在激烈竞争中突围而出,保住自己的一席之位,也是值得认真思考与总结的。

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